집 계약 전 등기부등본 보는 법 꼭 확인해야 하는것 표제부 갑구 을구

등기부등본

각각의 학생 기록부처럼 부동산에 관한 사실관계와 권리관계 사항을 모두 기재해 놓은 공적인 서류를 등기부등본이라고 합니다. 

종류로는 토지, 건물, 집합건물 등기부 등본이 있어요. 

등기는 국가기관이 법적 절차에 따라서 부동산에 관한 일정한 권리 관계를 적어놓은 것입니다. 

그래서 등본이란 원본의 내용을 그대로 복사해서 옮겨놓은 것이라고 할 수 있죠. 

 

등기부 등본 3가지

현재 등기부등본에는 토지와 건물이 각각 나뉘어져 있고, 함께 표기되는 경우는 없으며 표제부, 갑구, 을구의 구성으로 표시되어 있습니다. 

 

표제부

표제부에서는 해당 부동산에 대한 정보를 표시합니다. 

해당 건물이 어떤 구조로 지어졌으며, 건물 층수가 몇 층인지, 층수마다 면적은 얼마인지 알 수 있고 이는 토지등기부에는 면적으로 표시됩니다. 

토지등기부에서는 위의 사항에서 지목이라는 항목이 추가되어 해당 토지가 전(밭), 답(논), 대(대지)인지 확인할 수 있습니다. 

갑구

갑구에서는 해당 부동산의 소유권을 표시합니다. 

갑구를 통해 소유권이 어떻게 변경되었는지 알수 있습니다. 

최초 소유권의 보존에는 건물이 지어질때 건축물의 소유권자가 등록되며, 소유권이전은 누구에게 소유권이 이전되었는가를 표시합니다. 

소유권뿐만 아니라 가등기, 가압류, 압류, 경대등과 같은 소유권을 목적으로 하는 등기사항도 표시됩니다. 

을구

을구에서는 해당 부동산의 담보, 채무사항을 표시합니다. 

해당 부동산을 담보로 채권을 형성하는 등의 행동에 대한 사항이 나오며 저당권, 전세권, 지상권, 지역권등의 사항과 최고 채권액이 표시됩니다. 

등기부등본에 을구가 표시되지 않는 경우는 부동산에 담보, 채권이 없는 상태임을 뜻하기 때문에 좋은 매물이라고 볼 수 있습니다. 

갑구처럼 최종등기만 남아있는 것이 아니기 때문에 해당사항이 말소가 되었는지 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. 

 

 

표제부 체크할것들

1동의 건물의 표시- 동에 대한 정보

대지권의 목적인 토지의 표시- 동 건물 토지정보

전유 부분의 건물의 표시- 우리 집에 대한 정보

대지권의 표시-총 건물 토지 중 내 땅 지분

 

계약하려는 집 주소와 등기부등본상 주소 일치 여부를 확인해야 합니다.(동, 호수까지 꼼꼼히)

 

갑구 체크할 것들

소유권에 관한 사항- 소유권에 관한 내용

 

실제 소유주가 맞는지 확인해야 합니다. 

계약 자리에 있는 사람이 소유주인지 확인합니다. 

대리인 계약 시 인감증명서(3개월 내 발급)와 집주인의 인감도장이 찍힌 위임장과 위임장 내용 확인이 필수입니다. 

계약금을 이체할 계좌가 소유주의 계좌가 맞는지 확인합니다. 

가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정등이 기재되어 있는지 확인합니다. 

기재되어 있다면 문제가 있는 건물이니 거래하면 안 됩니다. 

표시되어 있으나 빨간 줄로 그어져 있다면 해결된 상황입니다. 

 

을구 체크할 것들

소유권 이외의 권리에 관한 사항- 소유권 외에 관한 내용

 

임차권 등기명령 기재되어 있을 시 한번 더 고민해야 합니다. 

임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않아 법적으로 보증금을 돌려달라고 절차를 밟고 있는 것입니다. 

만약, 말소가 되었다 하더라도, 집주인이 변경되지 않는 이상 돈을 안 줄수도 있는 사람이라는 걸 추리해 볼 수 있습니다. 

선행 근저당권, 전세권, 임차권등기 필수 확인합니다. 

전세 계약 후 집이 경매에 넘어갈 경우 문제가 되기 때문입니다. 

배당 순위에 따라 경락대금이 배당되는데, 먼저 근저당(대출, 1순위)으로 이미 설정되어 있다면 보증금을 못 돌려받을 수도 있습니다. 

 

이외 체크할 것들

등기부등본 마지막 발급일자 확인

 

등기부 등본 발행 일자가 오늘인지 반드시 확인해야 합니다. 

부동산계약은 그 규모가 크기 때문에 계약 시점까지 시일이 소요되는 경우가 많이 때문에 예전에 등기부등본을 뗀 시점과 계약 시점 사이에 권리변동이 생길 가능성이 있습니다. 

 

 

등기부등본 발급방법

등기소 창구 직접 방문- 수수료 1,200원

 

무인 민원발급기 직접 방문- 수수료 1,000원

 

인터넷 등기고 홈페이지 열람과 발급- 열람수수료 700원, 발급수수료 1,000원

 

오늘은 이렇게 등기부등본에 대해서 알아보았습니다. 

부동산 계약 전 꼭 필수로 확인하셔서 소중한 재산을 지키시기 바랍니다.