재개발 재건축 알아보기

 

오늘은 재개발 재건축에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

재건축과 재개발의 차이

재건축은 정비기반 시설들은 양호하지만 노후가 진행된 불량에 속하는 공동주택들이 모여있는 지역의 주거환경을 개선하는 것입니다. 

쉽게 얘기해서 기반시설 도로나 상하수도 등은 놔두고 노후된 건물을 부수고 다시 짓는 걸 말하는 거죠.

그렇다고 아무런 기준이 없는 것은 아니고 만들어진 지 30년이 넘은 건물이어야 합니다.

민간인들 다시 말해 아파트의 주민들이 주도를 적극적으로 하는 사례가 많은 민간 주도 형태를 띱니다. 

장점은 속도의 진전이 빠르고 신축으로 바뀌게 되면 아파트의 가격이 상승합니다. 

 

재개발은 정비기반 시설들이 열악한 곳의 주거환경들을 개선하는 것입니다. 

노후된 건물은 물론 지역 전체를 새롭게 개발하는 겁니다.

쉽게 얘기해서 도로가 좁고 구불구불하고 다가구 밀집지역을 주로 이야기합니다. 

도로, 상하수도 등등이 포함되죠.

즉 생활 인프라를 재 구축한다고 생각하면 편하실 겁니다. 

재개발은 정부에서 주도적으로 나서서 구역을 지정하기 때문에 공공에서 주도하는 성격이 뚜렷합니다. 

주민들이 단합할수 있도록 유도하는 것이 관건입니다. 

왜냐하면 현상유지를 하면서 살기를 원하는 분들이 있기 때문입니다. 

 

재건축 재개발의 장점

현재 입지가 좋은 곳에 미래의 새 아파트를 가질 수 있기 때문에 시세차익이 가장 큽니다. 

투자금이 많이 들지만 그만큼 수익률이 좋아 만족감도 큽니다. 

현재 서울 및 수도권 주요지역에서 재개발 재건축이 이루어지고 있기 때문에 좋은 지역을 선점할 수 있습니다.

 

재건축 재개발의 단점

자금이 많이 필요합니다. 

실거주가 필요한데 대부분 재개발, 재건축은 오래된 주택이기 때문에 실거주 환경이 안좋은 경우가 대부분입니다. 

사업단계별로 수익률이 달라질수 있습니다. 

즉, 사업 초기에 들어가면 오래 걸리는 대신에 수익률이 높고, 사업시행인가 및 관리처분 이후에 들어가면 안정성과 몇 년 안에 새 아파트를 가질 수 있지만 자금이 많이 필요합니다. 

 

진행 절차는 어떻게 되나요?

재건축의 경우 사업 초기 과정만 다를 뿐 조합설립 이후부터는 재개발과 비슷하게 진행됩니다.

 

계획단계(기본계획 정비계획 수립, 정비구역지정)  

-> 시행단계(추진위원회 구성, 조합설립, 시공사선정, 사업시행인가)

-> 관리처분계획단계(자산 감정평가, 관리처분계획-조합원 분양, 평형 신청, 관리처분 인가, 이주철거, 착공, 일반분양)

 

잊지 말고 기억할 것

기본적으로 재건축과 재개발은 사업 초기에 들어가면 수익률이 가장 높습니다. 

하지만 현실적으로 실행이 되어야 하므로 최소 조합설립 이후에 진입하는 것이 좋습니다. 

정비구역지정이 되더라도 나중에 해제되는 경우에도 시간이 많이 걸릴 수 있는 위험성이 있습니다. 

 

투기과열지구의 경우

재건축은 조합설립인가 이후 거래가 불가능합니다. 

재개발은 관리처분계획인가 이후 거래가 불가능합니다.

(2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 신청한 지역은 거래가 가능합니다.)

 

단, 재개발 재건축의 경우 거래가 가능한 예외 사항들이 있습니다. 

도시 및 주거환경 정비법을 참고하세요. 

 

도시 및 주거환경정비법 시행령 | 국가법령정보센터 | 법령 > 본문

 

재건축 재개발 지역에 관심있어요?

우선 부동산 온라인 사이트에 가입합니다. 

재개발 및 재건축 지역을 온라인 사이트에서 손쉽게 확인할 수 있습니다. 

물론 해당 사이트에서 각 사업지별 단계도 알 수 있습니다. 

주의할 점은 재개발 재건축은 무조건 현장 부동산을 방문해야 합니다. 

대부분의 매물이 네이버에 올라와 있지 않는 경우가 많기 때문입니다. 

부동산별로 가지고 있는 매물들이 다르므로 꼭 주변 부동산 모두 돌아다녀야 하는 거 잊지 마십시오.